ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2508 บุคคลที่มีสัญชาติไทย และนิติบุคคลที่มีสัญชาติไทย (บุคคลหรือนิติบุคคลที่มีสัญชาติไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละ 51 ของทุนจดทะเบียน) เท่านั้น จึงจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้

ยกเว้นกรณีบริษัทต่างชาติ (มีหุ้นไทยต่ำกว่าร้อยละ 51 ของทุนจดทะเบียน) ที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 จะได้รับสิทธิประโยชน์ตามมาตรา 27 ให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับส่งเสริมได้ ซึ่งนอกจากจะใช้ที่ดินดังกล่าวเพื่อใช้สร้างอาคารโรงงานแล้ว ยังสามารถใช้สร้างเป็นสำนักงาน และที่พักอาศัยของพนักงานได้อีกด้วย แต่ต้องอยู่ในพื้นที่เดียวกันกับอาคารโรงงาน

อนึ่ง ที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน จะต้องใช้ในกิจการที่ได้รับส่งเสริมเท่านั้น

กรณีที่บริษัทยกเลิกกิจการ จะต้องจำหน่ายที่ดินดังกล่าวภายใน 1 ปีนับจากวันที่เลิกกิจการ แต่หากไม่ดำเนินการภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนี้ได้ตามบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ได้บัญญัติสิทธิและประโยชน์ในการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้ตามมาตรา 27 ดังนี้

มาตรา 27
ให้ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามจำนวนที่คณะกรรมการพิจารณาเห็นสมควร ทั้งนี้ ที่ดินที่จะได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ตามบัตรส่งเสริม จะต้องใช้เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมเท่านั้น เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการก่อน

เมื่อผู้ได้รับการส่งเสริมเลิกกิจการ ให้บริษัทจำหน่ายที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินภายใน 1 ปี นับแต่วันที่เลิกกิจการนี้ ถ้าผู้ได้รับการส่งเสริมฝ่าฝืน อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนี้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

เมื่อ BOI อนุมัติให้แก้ไขโครงการให้ต่างชาติถือหุ้นข้างมากได้ ก็จะอนุมัติให้ได้รับสิทธิประโยชน์การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 27 เพิ่มเติมไปพร้อมกัน

ผู้ได้รับส่งเสริมที่เป็นนิติบุคคลต่างชาติ สามารถขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อใช้เป็นสถานที่ตั้งโรงงานได้ โดยมีแนวทางพิจารณา ดังนี้

เอกสารหลักฐานที่ใช้ประกอบการขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 27 ได้แก่

พรบ ส่งเสริมการลงทุน มาตรา 27 ผู้ได้รับการส่งเสริมจะได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามจำนวนที่คณะกรรมการพิจารณาเห็นสมควร แม้ว่าจะเกินกำหนดที่จะพึงมีได้ตามกฎหมายอื่น

ในกรณีที่ผู้ได้รับการส่งเสริมซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดินเลิกกิจการที่ได้รับการส่งเสริมหรือโอนกิจการนั้นให้แก่ผู้อื่น ผู้ได้รับการส่งเสริมต้องจำหน่ายที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ มิฉะนั้นให้อธิบดีที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน

สิทธิประโยชน์ด้านที่ดิน ตาม พรบ.ส่งเสริมการลงทุน เป็นการอนุญาตให้ต่างชาติซึ่งไม่มีสิทธิหรือถูกจำกัดสิทธิการถือครองที่ดิน สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ตามที่ BOI เห็นสมควร ทั้งนี้สิทธิในการถือครองที่ดินนี้ไม่เกี่ยวกับเรื่องภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่กำหนดไว้โดยพระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นสำนักงาน สามารถใช้สิทธิตามมาตรา 27 ได้ ตามประกาศคณะกรรมการ ที่ 4/2556 ซึ่งขยายอายุประกาศคณะกรรมการ ที่ 1/2551 หรือถ้าจะมีโครงการใหม่ เช่น ITC หรือ IHQ หรือ TISO หรืออื่นๆ ซึ่งมีสถานประกอบการที่กรุงเทพฯ ก็สามารถขอเป็นโครงการใหม่ และขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินที่กรุงเทพฯ เพื่อประกอบกิจการเหล่านั้นได้

บริษัทได้รับส่งเสริม 2 โครงการ บนที่ดินเดียวกัน โครงการที่ 1 ได้รับอนุมัติเปิดดำเนินการแล้วที่อาคารเก่า ส่วนโครงการที่ 2 จะลงทุนก่อสร้างอาคารใหม่

ขอตอบตามนี้

บริษัทที่มีหุ้นต่างชาติข้างมาก ไม่มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน เว้นแต่จะเป็นไปตามกฎหมายพิเศษ เช่น พรบ.ส่งเสริมการลงทุน หรือ พรบ.การนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น

พรบ.ส่งเสริมการลงทุน กำหนดไว้ว่า หากบริษัทต่างชาติเลิกกิจการที่ได้รับส่งเสริมการลงทุน จะต้องจำหน่ายที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ถือครองตาม พรบ.ส่งเสริมการลงทุน ภายใน 1 ปี นับจากเลิกกิจการ กรณีนี้ แม้ไม่ใช่เป็นการเลิกกิจการ แต่เป็นการย้ายสถานประกอบการ ดังนั้น ที่ดินเก่าที่เคยถือครอง จึงไม่ใช่ที่ดินสำหรับประกอบกิจการที่ได้รับส่งเสริมตามโครงการนั้นอีกต่อไป (จึงมีผลเท่ากับเลิกกิจการในที่ตั้งเดิม) ดังนั้น บีโอไอจึงกำหนดให้บริษัทจำหน่ายที่ดินที่ถือครองตาม พรบ.ส่งเสริมการลงทุน ภายใน 1 ปี นับจากวันที่เลิกกิจการ (กรณีนี้คือวันที่อนุญาตให้เปลี่ยนที่ตั้ง) บริษัทเดิมตั้งอยู่ในนิคมปิ่นทอง ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตาม พรบ.การนิคม ไม่ได้ถือครองที่ดินตาม พรบ.ส่งเสริมลงทุน จึงไม่มีหน้าที่ต้องจำหน่ายที่ดินใน 1 ปี ตามที่บีโอไอแจ้ง แต่มีหน้าที่ต้องแจ้งให้การนิคมอุตสาหกรรม (กนอ.) ทราบ และหากบริษัทจะไม่มีการลงทุนในนิคมปิ่นทองอีกต่อไป ก็ต้องจำหน่ายที่ดินตามเงื่อนไขที่ กนอ จะกำหนด

ในการผ่อนผันให้ใช้ที่ดินเพื่อการอื่น จะไม่กำหนดระยะเวลา

มาตรา 27 กำหนดเฉพาะระยะเวลาที่ต้องขายที่ดิน ภายหลังจากเลิกกิจการที่ได้รับส่งเสริม แต่ไม่ได้กำหนดเกี่ยวกับราคา จึงสามารถจำหน่ายที่ดินที่ถือครองตามสิทธิประโยชน์ ในราคาที่สูงกว่าที่ซื้อมาได้

กรณีที่บริษัท A และ B ควบรวมกิจการ นิติบุคคลใหม่ (C) ที่เกิดจากการควบรวมกิจการต้องยื่นคำขอรับการส่งเสริมสำหรับการโอน/ควบรวมกิจการภายใน 3 เดือนนับจากวันที่ทำการโอน/ควบรวมกิจการแล้ว ซึ่งบริษัทสามารถดำเนินการยื่นคำขอส่งเสริมสำหรับการโอน/ควบรวมกิจการได้ก่อนวันที่ทำการโอน/ควบรวมกิจการ

ทั้งนี้ นิติบุคคลใหม่ที่เกิดจากการควบรวมกิจการจะได้รับสิทธิและประโยชน์เท่าที่บัตรส่งเสริมของผู้โอนกิจการเดิมยังเหลืออยู่ เช่น สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล สิทธิด้านเครื่องจักร สิทธิด้านวัตถุดิบ และสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นต้น ซึ่งสิทธิประโยชน์จะถูกโอนจากบัตรเดิมมายังบัตรใหม่สำหรับการโอน/ควบรวมกิจการ

สามารถขอหนังสือรับรองจาก BOI ได้ โดยยื่นเรื่องใน ระบบ e-Land https://e-land.boi.go.th/ หัวข้อ “ขอหนังสือรับรอง”

หาก B เป็นกิจการผลิตแม่พิมพ์ เพื่อสนับสนุนการผลิตของ A

A ต้องขออนุญาตใช้ที่ดินที่ได้รับสิทธิตามมาตรา 27 (รวมไม่เกิน 10% ของพื้นที่ทั้งหมด) ให้ B เช่าใช้เพื่อสนับสนุนกิจการที่ได้รับส่งเสริมของ A

ตอบคำถามดังนี้