ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2508 บุคคลที่มีสัญชาติไทย และนิติบุคคลที่มีสัญชาติไทย (บุคคลหรือนิติบุคคลที่มีสัญชาติไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละ 51 ของทุนจดทะเบียน) เท่านั้น จึงจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้

ยกเว้นกรณีบริษัทต่างชาติ (มีหุ้นไทยต่ำกว่าร้อยละ 51 ของทุนจดทะเบียน) ที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตาม พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 จะได้รับสิทธิประโยชน์ตามมาตรา 27 ให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับส่งเสริมได้ ซึ่งนอกจากจะใช้ที่ดินดังกล่าวเพื่อใช้สร้างอาคารโรงงานแล้ว ยังสามารถใช้สร้างเป็นสำนักงาน และที่พักอาศัยของพนักงานได้อีกด้วย แต่ต้องอยู่ในพื้นที่เดียวกันกับอาคารโรงงาน

อนึ่ง ที่ดินซึ่งได้รับอนุมัติให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน จะต้องใช้ในกิจการที่ได้รับส่งเสริมเท่านั้น

กรณีที่บริษัทยกเลิกกิจการ จะต้องจำหน่ายที่ดินดังกล่าวภายใน 1 ปีนับจากวันที่เลิกกิจการ แต่หากไม่ดำเนินการภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนี้ได้ตามบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ได้บัญญัติสิทธิและประโยชน์ในการถือครองกรรม สิทธิที่ดินไว้ตามมาตรา 27 ดังนี้

มาตรา 27
ให้ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามจำนวนที่คณะกรรมการพิจารณาเห็นสมควร ทั้งนี้ ที่ดินที่จะได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ตามบัตรส่งเสริม จะต้องใช้เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมเท่านั้น เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการก่อน

เมื่อผู้ได้รับการส่งเสริมเลิกกิจการ ให้บริษัทจำหน่ายที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินภายใน 1 ปี นับแต่วันที่เลิกกิจการนี้ ถ้าผู้ได้รับการส่งเสริมฝ่าฝืน อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนี้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

เมื่อ BOI อนุมัติให้แก้ไขโครงการให้ต่างชาติถือหุ้นข้างมากได้ ก็จะอนุมัติให้ได้รับสิทธิประโยชน์การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 27 เพิ่มเติมไปพร้อมกัน

ผู้ได้รับส่งเสริมที่เป็นนิติบุคคลต่างชาติ สามารถขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อใช้เป็นสถานที่ตั้งโรงงานได้ โดยมีแนวทางพิจารณา ดังนี้

- ตรวจสอบรายชื่อผู้ถือหุ้นและสัดส่วนผู้ถือหุ้นว่า ต้องเป็นหุ้นต่างชาติข้างมาก

- ต้องเป็นที่ดินในจังหวัดและนิคมอุตสาหกรรม ตามเงื่อนไขสถานที่ตั้งโรงงานที่ระบุในบัตรส่งเสริม

- ต้องมีขนาดของที่ดินเหมาะสมกับขนาดของกิจการที่ได้รับการส่งเสริม

- กรณีที่ขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อรองรับการขยายกิจการในอนาคต จะต้องเสนอรายละเอียดของแผนการขยายโครงการในอนาคตด้วย

- กิจการที่อาจมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และจำเป็นต้องใช้ที่ดินจำนวนมากเพื่อก่อสร้างระบบป้องกันหรือบำบัดปัญหาสิ่งแวดล้อม เช่น ระบบบำบัดน้ำเสีย เป็นต้น จะอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในปริมาณที่เพียงพอต่อการก่อสร้างดังกล่าวด้วย

เอกสารหลักฐานที่ใช้ประกอบการขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 27 ได้แก่

1. คำขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตามแบบ กกท.40

2. แผนที่ดินโดยสังเขป โดยให้ระบุลักษณะที่ดิน สถานที่ข้างเคียง ถนนสายสำคัญที่ผ่าน รวมถึงทางเข้า-ออก

3. สำเนาโฉนด และแผนที่ระวางหลังโฉนด

4. แผนผังการใช้ที่ดิน โดยให้แสดงรายละเอียด ระบุส่วนที่เป็นตัวอาคารสำนักงาน อาคารโรงงาน ห้องเก็บพัสดุ บ้านพัก ถนน สนาม หรือสิ่งก่อสร้างอื่นๆ พร้อมทั้งคำนวณเนื้อที่ที่จะต้องใช้ในการก่อสร้างแต่ละรายการ และรวมเนื้อที่ทั้งหมดให้ปรากฏอย่างชัดเจนในแผนที่ หากมีที่ดินเหลือจากการก่อสร้างดังกล่าว ให้ชี้แจงไว้ในแผนที่ด้วยว่าจะใช้ประโยชน์อย่างใดบ้าง
ในกรณีที่ดินมากกว่า 2 โฉนดขึ้นไป ให้ระบุแนวต่อระหว่างโฉนดในแผนที่ด้วย

5. สำเนาบัตรส่งเสริม

6. หนังสือบริษัทฯ แจ้งความประสงค์ขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน

1. หากจะซื้อที่ดินเพิ่มในนิคมอุตสาหกรรมเดียวกัน สามารถขอใช้สิทธิจาก กนอ ได้โดยตรง 2. หากจะซื้อที่ดินเพิ่มนอกนิคมอุตสาหกรรม 2.1 จะต้องยื่นเรื่องขอเพิ่มที่ตั้งโรงงาน ตามแบบคำขออนุญาตเปลี่ยน/เพิ่ม/ลด สถานที่ตั้งโรงงาน/สถานประกอบการ 2.2 เมื่อได้รับอนุมัติและแก้ไขบัตรส่งเสริมแล้ว จึงยื่นคำขออนุญาตใช้สิทธิและประโยชน์ที่ดิน ตามมาตรา 27 โดยมี เอกสารประกอบตามแบบแสดงรายการเอกสารที่ต้องยื่นในกรณีต่างๆ ของงานที่ดิน

1.หากบริษัทได้รับสิทธิการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินภายใต้กฎหมาย BOI สามารถยื่นแบบฟอร์มคำขอต่อ BOI เพื่อขอจำหน่ายที่ดินบางส่วนได้ แบบฟอร์มและเอกสารที่ใช้ สามารถดาวน์โหลดจากเว็บ BOI หัวข้อ แบบฟอร์มงานที่ดิน (F LD LO)

2.การพิจารณาอนุมัติให้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือจำหน่ายที่ดิน เป็นอำนาจของ BOI ที่ส่วนกลาง แต่บริษัทสามารถยื่นเอกสารผ่าน สนง BOI ภูมิภาคได้ โดย สนง BOI ภูมิภาค จะตรวจสอบเอกสารตาม check list หากครบถ้วน ก็จะรับเรื่อง และส่งให้ BOI กรุงเทพฯ ดำเนินการต่อไป

3. กรณีที่สอบถาม บริษัทฯ ตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม จึงน่าจะถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินตาม พรบ.การนิคมอุตสาหกรรม ไม่ใช่ พรบ.ส่งเสริมการลงทุนของ BOI ดังนั้น หากจะจำหน่ายที่ดินที่ถือครองภายใต้สิทธิตาม พรบ การนิคมฯ ก็ต้องยื่นขออนุญาตต่อ กนอ ไม่ใช่ BOI

พรบ ส่งเสริมการลงทุน มาตรา 27 ผู้ได้รับการส่งเสริมจะได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามจำนวนที่คณะกรรมการพิจารณาเห็นสมควร แม้ว่าจะเกินกำหนดที่จะพึงมีได้ตามกฎหมายอื่น

ในกรณีที่ผู้ได้รับการส่งเสริมซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดินเลิกกิจการที่ได้รับการส่งเสริมหรือโอนกิจการนั้นให้แก่ผู้อื่น ผู้ได้รับการส่งเสริมต้องจำหน่ายที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ มิฉะนั้นให้อธิบดีที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน

สิทธิประโยชน์ด้านที่ดิน ตาม พรบ.ส่งเสริมการลงทุน เป็นการอนุญาตให้ต่างชาติซึ่งไม่มีสิทธิหรือถูกจำกัดสิทธิการถือครองที่ดิน สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ตามที่ BOI เห็นสมควร ทั้งนี้สิทธิในการถือครองที่ดินนี้ไม่เกี่ยวกับเรื่องภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่กำหนดไว้โดยพระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

1. กรณีได้รับสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 27 หากต้องการซื้อที่ดินเพิ่มเติมเพื่อใช้ในกิจการที่ได้รับส่งเสริม (กรณีที่สอบถามคือจะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อเก็บสินค้าและวัตถุดิบ) สามารถยื่นขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพิ่มเติมได้ ตามแบบฟอร์มหัวข้องานที่ดิน จาก Link นี้

2. ค่าก่อสร้างโกดังสินค้าเพื่อใช้ในโครงการที่ได้รับส่งเสริม สามารถนับเป็นเงินลงทุนตามโครงการได้

3. ค่าที่ดิน ไม่นับเป็นเงินลงทุนที่จะนำไปคำนวณวงเงินยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล

4. กรณีซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องแยกค่าที่ดินและค่าสิ่งปลูกสร้างโดยชัดเจน มิฉะนั้น จะไม่นับค่าสิ่งปลูกสร้างเป็นเงินลงทุนของโครงการ

การขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นสำนักงาน สามารถใช้สิทธิตามมาตรา 27 ได้ ตามประกาศคณะกรรมการ ที่ 4/2556 ซึ่งขยายอายุประกาศคณะกรรมการ ที่ 1/2551 หรือถ้าจะมีโครงการใหม่ เช่น ITC หรือ IHQ หรือ TISO หรืออื่นๆ ซึ่งมีสถานประกอบการที่กรุงเทพฯ ก็สามารถขอเป็นโครงการใหม่ และขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินที่กรุงเทพฯ เพื่อประกอบกิจการเหล่านั้นได้

1. กรณีที่ได้รับส่งเสริมโครงการใหม่ แต่ต้องการใช้ที่ดินร่วมกับโครงการเดิม โดยที่ดินนั้นได้รับกรรมสิทธิ์ถือครองตามมาตรา 27 ให้ยื่นคำขออนุญาต (F LD LO 02) และใบตรวจเอกสาร (F LD LO 01) พร้อมกับแนบเอกสารตามที่กำหนดในใบตรวจเอกสารตามข้อ 7

2. ระยะเวลาพิจารณาน่าจะไม่เกิน 15 วัน

บริษัทได้รับส่งเสริม 2 โครงการ บนที่ดินเดียวกัน โครงการที่ 1 ได้รับอนุมัติเปิดดำเนินการแล้วที่อาคารเก่า ส่วนโครงการที่ 2 จะลงทุนก่อสร้างอาคารใหม่

ขอตอบตามนี้

1. การย้ายเครื่องจักรของโครงการที่ 1 ไปติดตั้งในอาคารใหม่ ไม่ต้องขออนุญาต BOI เนื่องจากโครงการที่ 1 ยังคงประกอบกิจการในสถานที่ตั้งตามที่ระบุในบัตรส่งเสริม และใบอนุญาตเปิดดำเนินการ (ส่วนจะต้องแจ้งกรมโรงงานหรือหน่วยราชการอื่นหรือไม่อย่างไรนั้น ขอให้ตรวจสอบกับหน่วยงานนั้นๆโดยตรง)

2. กรณีนี้จะมีประเด็นปัญหาเรื่องการคำนวณมูลค่าการลงทุนของโครงการที่ 2 ในวันครบกำหนดเปิดดำเนินการ เนื่องจากอาคารใหม่นี้ ไม่ได้สร้างเพื่อใช้สำหรับโครงการที่ 2 อย่างเดียว แต่สร้างเผื่อไว้ใช้อย่างอื่นได้ด้วย ดังนั้น เงินลงทุนค่าก่อสร้างอาคารใหม่ จึงไม่นับเป็นการลงทุนของโครงการ 2 ได้ทั้งหมด ต้องมีการปันส่วนกับโครงการอื่นที่ใช้ร่วมกันด้วย

บริษัทที่มีหุ้นต่างชาติข้างมาก ไม่มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน เว้นแต่จะเป็นไปตามกฎหมายพิเศษ เช่น พรบ.ส่งเสริมการลงทุน หรือ พรบ.การนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น

พรบ.ส่งเสริมการลงทุน กำหนดไว้ว่า หากบริษัทต่างชาติเลิกกิจการที่ได้รับส่งเสริมการลงทุน จะต้องจำหน่ายที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ถือครองตาม พรบ.ส่งเสริมการลงทุน ภายใน 1 ปี นับจากเลิกกิจการ กรณีนี้ แม้ไม่ใช่เป็นการเลิกกิจการ แต่เป็นการย้ายสถานประกอบการ ดังนั้น ที่ดินเก่าที่เคยถือครอง จึงไม่ใช่ที่ดินสำหรับประกอบกิจการที่ได้รับส่งเสริมตามโครงการนั้นอีกต่อไป (จึงมีผลเท่ากับเลิกกิจการในที่ตั้งเดิม) ดังนั้น บีโอไอจึงกำหนดให้บริษัทจำหน่ายที่ดินที่ถือครองตาม พรบ.ส่งเสริมการลงทุน ภายใน 1 ปี นับจากวันที่เลิกกิจการ (กรณีนี้คือวันที่อนุญาตให้เปลี่ยนที่ตั้ง) บริษัทเดิมตั้งอยู่ในนิคมปิ่นทอง ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตาม พรบ.การนิคม ไม่ได้ถือครองที่ดินตาม พรบ.ส่งเสริมลงทุน จึงไม่มีหน้าที่ต้องจำหน่ายที่ดินใน 1 ปี ตามที่บีโอไอแจ้ง แต่มีหน้าที่ต้องแจ้งให้การนิคมอุตสาหกรรม (กนอ.) ทราบ และหากบริษัทจะไม่มีการลงทุนในนิคมปิ่นทองอีกต่อไป ก็ต้องจำหน่ายที่ดินตามเงื่อนไขที่ กนอ จะกำหนด

ในการผ่อนผันให้ใช้ที่ดินเพื่อการอื่น จะไม่กำหนดระยะเวลา

มาตรา 27 กำหนดเฉพาะระยะเวลาที่ต้องขายที่ดิน ภายหลังจากเลิกกิจการที่ได้รับส่งเสริม แต่ไม่ได้กำหนดเกี่ยวกับราคา จึงสามารถจำหน่ายที่ดินที่ถือครองตามสิทธิประโยชน์ ในราคาที่สูงกว่าที่ซื้อมาได้

สามารถขอหนังสือรับรองจาก BOI ได้ โดยยื่นเรื่องใน ระบบ e-Land https://e-land.boi.go.th/ หัวข้อ “ขอหนังสือรับรอง”

หาก B เป็นกิจการผลิตแม่พิมพ์ เพื่อสนับสนุนการผลิตของ A
A ต้องขออนุญาตใช้ที่ดินที่ได้รับสิทธิตามมาตรา 27 (รวมไม่เกิน 10% ของพื้นที่ทั้งหมด) ให้ B เช่าใช้เพื่อสนับสนุนกิจการที่ได้รับส่งเสริมของ A

ตอบคำถามดังนี้
1. การจะซื้อที่ดินตามสิทธิประโยชน์มาตรา 27 จะต้องได้รับบัตรส่งเสริมแล้ว และจะต้องยื่นขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ตามแบบฟอร์มที่ BOI กำหนดในระบบ E-Land เมื่อสำนักงานอนุมัติแล้วจึงนำหนังสืออนุมัติถือกรรมสิทธิ์ที่ไปแสดงต่อกรมที่ดินเพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป
2. บริษัทต่างชาติสามารถขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ตามมาตรา 27 เพื่อเป็นที่ตั้งสถานประกอบการ ตามโครงการที่ได้รับส่งเสริมได้ตามขอบข่ายภายใต้กิจการที่ได้รับการส่งเสริมเท่านั้น
3. โครงการที่ได้รับการส่งเสริมจะต้องดำเนินการให้พร้อมเปิดดำเนินการได้ภายใน 36 เดือน นับจากวันที่ออกบัตรส่งเสริม